永利策略 REITs上新不断险资打开投资空间

今年以来，公募REITs市场延续了2025年的高频发行态势，多只产品完成募集上市，涵盖商业不动产、交通基础设施、保障性租赁住房等领域。在不少REITs背后的“买家团”当中，险资机构依然扮演压舱石角色。业内人士认为，在利率中枢下移、优质固收资产供给稀缺的背景下，REITs以稳定现金流、长期限匹配、抗通胀属性等特征，成为险资底仓配置的重要资产类别，未来将进一步打开投资空间。

公募REITs不断扩容

7月15日，华夏保利商业REIT正式启动发售。作为商业不动产REITs试点落地后的重要产品，该项目以广州珠江新城与佛山千灯湖两处核心物业为底层资产，拟募集规模约17.97亿元。

该基金原定公众投资者募集期限为7月15日至7月21日，因截至7月15日公众投资者累计有效认购规模超初始募集上限，依据基金招募说明书、基金份额发售公告相关约定，管理人确定7月15日为公众投资者最后认购日期，7月16日起不再受理任何公众认购申请。

公众认购的火热折射出公募REITs市场的快速发展，市场项目供给节奏显著提速。继今年6月首批商业不动产REITs上市后，近期全市场又有多单商业不动产REITs陆续启动询价，发售上市工作稳步推进。

房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行近日表示，首批商业不动产REITs上市，是国内REITs市场品类创新的突破，公募REITs行业正式迈入“基础设施+商业不动产”双轮驱动的全新发展阶段，为国内万亿元级存量不动产盘活、不动产行业转型升级、资本市场服务实体经济提质增效注入强劲动能。数据显示，截至上半年末，全市场已上市公募REITs产品共86只，总募集资金规模约2450亿元，资产类型覆盖多元领域。

险资“买家团”深度参与

梳理REITs产品信息可以发现，险资是“买家团”中重要的角色。业内人士表示，在低利率与资产荒背景下，REITs凭借稳定的现金流和高比例分红，展现出突出的配置优势，成为近年来险资深度参与的品种。

REITs具有中等风险、中等收益、分红比例相对较高等特征，是一种股、债之间的投资选择。一家头部保险资管公司相关负责人表示，监管部门规定REITs产品的收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，这是稳定分红现金流的坚实制度保障，收益可预期、可测算，对险资等需要穿越周期的长期资金来说，REITs是较为理想的底仓配置品类。

“险资可将REITs计入OCI（其他综合收益）账户，场内价格涨跌不影响当期利润，只有每年稳定分红计入经营损益表，即使二级市场价格下跌也能长期锁仓持有。”一位险资机构人士说。

此外，险资的参与方式也在升级。从“打新”战略配售到扩募跟投，再到二级市场增持、做市交易，险资探索了越来越多元的、全生命周期的配置模式。

投资空间将持续扩大

险资在加大配置力度的同时，也在同步构建自身的REITs资产研究团队与投后监控体系。多家险资机构表示，将加强对REITs底层资产的研究。

中邮保险相关负责人认为，随着核心城市优质商业不动产供给增加以及REITs市场进一步成熟，险资的投资空间将持续扩大。同时，多层级REITs市场的完善将为一级市场提供更清晰的“估值锚”。“对险资机构而言，这也对其投研分析和投后管理提出了更高要求，未来需不断提升专业能力，以应对市场变化。”

“对于不同类型底层资产的REITs产品，需要建立差异化的评估模型。精确研判REITs底层资产的投资价值不仅需要相关专业知识，还需要足够完备的信息支持，完善底层资产的跟踪研究，实现对REITs资产的精准定价。”新华资产相关负责人表示，同时，加强REITs投资研究的人员配备，确保REITs投研体系在市场中保持竞争力。

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